நாடெங்கும் மந்தமாகும் வீடு விற்பனை - என்ன காரணம்? விளக்கும் ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்கள்

இந்தியாவில் இன்றும் பெரும்பாலான மக்களுக்கு சொந்த வீடு வாங்குவது ஒரு கனவாகவும், வாழ்க்கையின் முக்கிய இலக்குகளில் ஒன்றாகவும் கருதப்படுகிறது.

அதே வேளையில், வீடு வாங்குவது ஒரு பெரிய முதலீடாகவும் பார்க்கப்படுகிறது. ஆனால் சமீபத்திய போக்குகள் ஆமதாபாத் உள்ளிட்ட நாட்டின் முக்கிய நகரங்களில் வீட்டு விற்பனையின் வேகம் குறைந்திருப்பதைக் காட்டுகின்றன.

பிடிஐ செய்தி முகமை வெளியிட்ட செய்தியின்படி, பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ள 28 முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் முன்பதிவு மதிப்பு, 2026 ஏப்ரல் முதல் ஜூன் வரையிலான காலாண்டில் 21% குறைந்துள்ளது. கடந்த ஆண்டு இதே காலகட்டத்தில் ரூ. 50,900 கோடியாக இருந்த முன்பதிவு மதிப்பு, இந்த ஆண்டு சுமார் ரூ.40,000 கோடியாகக் குறைந்துள்ளது.

நிலத்தின் விலை உயர்வு, மூலப் பொருட்களின் விலை அதிகரிப்பு, தொழிலாளர் பற்றாக்குறை உள்ளிட்ட காரணங்களைக் குறிப்பிட்டு, குஜராத்தின் ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டாளர்கள் வீட்டு விலைகளை 5% முதல் 10% வரை உயர்த்த உள்ளதாக சமீபத்தில் அறிவித்திருந்தனர்.

ஆனால் சந்தை நிலவரம் காரணமாக, அவர்கள் அறிவித்த அளவுக்கு விலையை உயர்த்த முடியவில்லை. துறையினரின் கூற்றுப்படி, தற்போதுள்ள விலைகளிலேயே வீடுகளை விற்பனை செய்வதுகூட சவாலாக மாறியுள்ளது.

உயர்ந்த கட்டுமானச் செலவு

ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசனை நிறுவனமான அனராக் பிராப்பர்டீஸ் மின்னஞ்சல் மூலம் பகிர்ந்த தரவுகளின்படி, இந்தியாவின் முக்கிய ஏழு நகரங்களில் 2021 முதல் 2025 வரை கட்டுமானச் செலவு சராசரியாக 34% உயர்ந்துள்ளது. இதன் விளைவாக, கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் வீட்டு விலைகள் சுமார் 59% அதிகரித்துள்ளதாக அந்தத் தரவுகள் தெரிவிக்கின்றன.

இரான் போரும் இதற்கான காரணங்களில் ஒன்றாகக் கூறப்படுகிறது. இதன் காரணமாக மட்டுமே கட்டுமானச் செலவு சுமார் 10% அதிகரித்து இருப்பதாகக் கூறப்படுகிறது.

இந்த ஏழு நகரங்களில் மும்பை, டெல்லி-என்சிஆர், பெங்களூரு, புனே, ஹைதராபாத், சென்னை, கொல்கத்தா ஆகியவை அடங்கும்.

அனராக் ரிசர்ச் அனுப்பிய மின்னஞ்சலில் உள்ள தகவலின்படி, இந்த நகரங்களில் நிலத்தின் விலை 2021 முதல் 2025 வரை 50% முதல் 120% வரை உயர்ந்துள்ளது.

இந்தக் காலகட்டத்தில் அதிகபட்சமாக டெல்லி-என்சிஆரில் 70% முதல் 130% வரையிலான உயர்வு பதிவாகியுள்ள நிலையில், பெங்களூருவில் 60% முதல் 120% வரை உயர்வு காணப்பட்டுள்ளது.

அறிக்கைப்படி, இரான்-அமெரிக்கா மோதலின் தாக்கத்தால் எஃகின் விலை 20% உயர்ந்துள்ளது. கட்டுமானத்தில் பயன்படுத்தப்படும் டி.எம்.டி கம்பிகளின் விலை ஒரு டன்னுக்கு ரூ.72,000 ஆக உயர்ந்துள்ளது. எரிபொருள் மற்றும் போக்குவரத்து, தளவாடச் செலவுகளும் 15% முதல் 20% வரை அதிகரித்துள்ளன.

மத்திய கிழக்குப் பகுதியில் நிலவும் போர்ச் சூழலால் டைல்ஸ், கண்ணாடி, ஹார்ட்வேர் போன்ற இறுதிக்கட்ட அலங்காரப் பொருட்களின் விலை 8% முதல் 12% வரை உயர்ந்துள்ளது. இதே நேரத்தில், இயந்திரம், மின்சாரம் மற்றும் குழாய் அமைப்பு தொடர்பான பணிகளின் செலவு 9% முதல் 13% வரை அதிகரித்துள்ளது.

மொத்த கட்டுமானச் செலவில் 25% முதல் 30% இருக்கும் தொழிலாளர் செலவும் 5% முதல் 6% உயர்ந்துள்ளதாகவும், சிமென்ட் விலை 4% முதல் 5% அதிகரித்து இருப்பதாகவும் அறிக்கை கூறுகிறது.

தயக்கம் காட்டும் நுகர்வோர்

ஆமதாபாத்தை சேர்ந்த பேக்ரி குழுமத்தின் நிர்வாக இயக்குநர் பவன் பேக்ரி, தற்போதைய சந்தை நிலவரம் குறித்துப் பேசுகையில், "பொருளாதார நிச்சயமின்மையைக் கருத்தில் கொண்டு, சிலர் வீடு வாங்கும் முடிவைத் தற்காலிகமாக ஒத்தி வைத்து வருகின்றனர். சிலர் 'காத்திருந்து பார்க்கலாம்' என்ற அணுகுமுறையைப் பின்பற்றுகின்றனர்" என்கிறார். அதே வேளையில், "சில பகுதிகளில், மக்களின் பட்ஜெட்டுக்கும் வீட்டு விலைக்கும் பொருத்தம் இருந்தால் விற்பனை தொடர்ந்து நடைபெறுகிறது," என்கிறார்.

பவன் பேக்ரியின் கூற்றுப்படி "கடந்த ஓர் ஆண்டாக, மத்திய கிழக்கு பகுதியில் நடந்த போர் மற்றும் பிற காரணங்களால் கட்டுமானத்திற்குத் தேவையான மூலப்பொருட்களின் விலை உயர்ந்துள்ளது. அலுமினியம், சிமென்ட், எஃகு உள்ளிட்ட முக்கியப் பொருட்களின் விலை அதிகரித்துள்ளது. அதோடு, கடந்த மூன்று ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் தொழிலாளர் பற்றாக்குறையும் தொடர்கிறது."

கச்சா எண்ணெய் விலையும் தொழில்துறைக்கு அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தியுள்ளதாகக் கூறுகிறார் அவர். "ஒரு காலத்தில் ஒரு பீப்பாய்க்கு 60 முதல் 70 அமெரிக்க டாலர் வரை இருந்த கச்சா எண்ணெய் விலை, தற்போது 100 டாலராக உயர்ந்துள்ளது. இதனால் தொழில் துறைகளில் இருந்து கணிசமான அளவில் பணப் புழக்கம் வெளியேறியுள்ளது. இதன் தாக்கம் தனியார் துறையிலும் ஏற்பட்டுள்ளது" என்றார்.

குஜராத் நகரங்களில் தேவையைவிட வழங்கல் அதிகரித்துவிட்டதா என்ற கேள்விக்குப் பதிலளித்த அவர், "பொதுவாக இரண்டு முதல் மூன்று ஆண்டுகளுக்கான வழங்கல் இருப்பது ஆரோக்கியமானதாகக் கருதப்படுகிறது. ஆனால் தற்போது வழங்கல் அதிகமாக உள்ளது, விற்பனை மந்தமாகியுள்ளது. இருப்பினும் சில மேம்பாட்டாளர்கள் புதிய திட்டங்களைத் தொடங்க வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். ஏனெனில் நிலத்தை வாங்கிய பிறகு அதில் பணியைத் தொடங்கியே ஆக வேண்டும்" என்றார்.

ரியல் எஸ்டேட் துறையினர் கூறுவது என்ன?

சமீபத்தில் ஆமதாபாத், சூரத் உள்ளிட்ட பல நகரங்களில் கட்டுமான நிறுவனங்களின் சங்கங்கள், மூலப் பொருட்களின் விலை உயர்வால் ஜூலை முதல் வீட்டு விலைகளை 5% முதல் 10% வரை உயர்த்தப் போவதாக அறிவித்திருந்தன. ஆனால் நடைமுறையில் அவர்கள் அந்த அளவுக்கு விலைகளை உயர்த்த முடியவில்லை. சில கட்டட நிர்மாண நிறுவனங்கள் 2% முதல் 3% மட்டுமே உயர்த்தியுள்ளதாக பவன் பேக்ரி கூறுகிறார்.

அந்த நேரத்தில், "சில மூலப்பொருட்களின் விலை 80% வரை உயர்ந்துள்ளது. இதுவரை அதன் சுமை வீடு வாங்குபவர்கள் மீது போடப்படவில்லை. ஆனால் இனி விலையை உயர்த்த வேண்டிய கட்டாயம் உள்ளது," என்று ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் அமைப்பான கிரெடாயின் தலைவர் ராஜேஷ் வாஸ்வானி கூறியிருந்தார்.

"ஆமதாபாத் மற்றும் சூரத் உள்ளிட்ட பல நகரங்களில் தற்போது இரண்டு படுக்கையறை-ஹால்-சமையலறை (2BHK) வீடுகளில் இருந்து மூன்று படுக்கையறை வீடுகளுக்கான விருப்பம் அதிகரித்துள்ளது. பெரும்பாலான புதிய வீடுகளும் மூன்று அல்லது நான்கு படுக்கையறைகளைக் கொண்டவையாக உள்ளன," என்று ஆமதாபாத்தை சேர்ந்த கட்டட நிர்மாண தொழிலதிபர் சௌரப் பட்டேல் கூறுகிறார்.

அதிக விலையில் நிலம் வாங்கியதால் 2 பி.ஹெச்.கே அடுக்குமாடி வீடுகளைக் கட்டுவதற்குத் தற்போது வாய்ப்பில்லை என மேம்பாட்டாளர்கள் கூறுகின்றனர். இதனால் 'மலிவு விலை வீடு' பிரிவில் புதிய திட்டங்கள் குறைந்துள்ளன. 3 பி.ஹெச்.கே வீடுகளின் விலை அதிகரித்ததால் மக்கள் அவற்றை வாங்க முடியாத நிலை ஏற்பட்டுள்ளது.

"இரண்டு பி.ஹெச்.கே வீட்டுக்கான மக்களின் பட்ஜெட் பொதுவாக ரூ.45 லட்சம் முதல் ரூ.50 லட்சம் வரை இருக்கும். ஆனால் நிலத்தின் விலை இவ்வளவு உயர்ந்திருப்பதால் அதைச் சமாளிக்க கட்டட நிறுவனத்தால் முடியாது. இன்று ஒரு 2 பி.ஹெச்.கே வீட்டைக் கட்டுவதற்கே ரூ.60 லட்சத்திற்கும் மேல் செலவாகிறது. எனவே அது வாடிக்கையாளர்களின் பட்ஜெட்டை மீறியுள்ளது," என்றார் சௌரப் பட்டேல்.

'டைல்ஸ், தாமிரம், சிமெண்ட்... அனைத்தும் விலை உயர்ந்துவிட்டன'

ஆமதாபாத்தை சேர்ந்த சிக்னேச்சர் குழுமத்தின் சௌரப் பட்டேல் பிபிசியிடம் கூறுகையில், "மத்திய கிழக்கில் போர் தொடங்கியதில் இருந்து பல பொருட்களின் விலை 30% முதல் 80% வரை உயர்ந்துள்ளது. டைல்ஸ், சிமென்ட், எஃகு, பிவிசி குழாய்கள், பெயின்ட், ரெடி-மிக்ஸ் கான்கிரீட், சிமென்ட் பிளாக், நீர்ப் புகா பொருட்கள் போன்றவை இதில் அடங்கும். இந்தப் பொருட்களுக்கு ஏற்கெனவே நிறுவனங்கள் ஆர்டர் செய்திருந்தன. ஆனால் ஒப்பந்தம் பழைய விலையிலேயே செய்யப்பட்டு இருந்ததால், சப்ளையர்கள் பொருட்கள் வழங்குவதை தாமதப்படுத்துகிறார்கள் அல்லது கூடுதல் தொகை கேட்கிறார்கள். இதனால் சில இடங்களில் புதிய திட்டங்களைத் தொடங்குவதில் தாமதம் ஏற்பட்டுள்ளது" எனத் தெரிவித்தார்.

"எஃகு, சிமென்ட், தாமிரம் மற்றும் செராமிக் டைல்களின் விலை உயர்வே மிகப் பெரிய சிக்கலை உருவாக்கியுள்ளது. பிளம்பிங் செலவும் அதிகரித்துள்ளது. இதன் விளைவாக வீட்டு விலைகள் உயர்ந்துள்ளன; விற்பனையும் பாதிக்கப்பட்டுள்ளது," என்கிறார் செளரப் பட்டேல்.

"தாமிரத்தின் விலை உயர்வால் மின் சாதனங்கள் 15% முதல் 20% வரை விலை உயர்ந்துள்ளன. மேலும், பிஎன்ஜி விநியோகத்தில் ஏற்பட்ட தடங்கல்கள் டைல்ஸ் உற்பத்தியையும் பாதித்துள்ளன. அதன் காரணமாக அவற்றின் விலையும் உயர்ந்துள்ளது."

ஆமதாபாத்தில் வீடுகள் விற்பனை குறித்து அவர் கூறுகையில், "விற்பனையில் மந்தநிலை உள்ளது. ஆனால் அது இடத்தைப் பொறுத்து மாறுபடுகிறது. ரூ.50 லட்சத்திற்கும் குறைவான விலையில் வீடுகள் தேவைப்படும் பகுதியில் ரூ.1 கோடி மதிப்புள்ள அடுக்குமாடி வீடுகள் கட்டப்பட்டால், அவை விற்பனையாகாதது இயல்புதான்" எனத் தெரிவித்தார்.

தற்போதைய ரியல் எஸ்டேட் சந்தை நிலவரம் குறித்து கருத்து தெரிவித்த பாரிக் இன்ஃப்ராகான் பிரைவேட் லிமிடெட் நிறுவனத்தின் இயக்குநர் மோனில் பாரிக், "மூலப் பொருட்களின் விலை உயர்வு மற்றும் தொழிலாளர் பற்றாக்குறை காரணமாக வீட்டு விலைகள் அதிகரித்துள்ளன என்பது உண்மை. குஜராத்தின் வீடு கட்டுமானத் துறை நீண்ட காலமாக உத்தர பிரதேசம், பிகார் மற்றும் ராஜஸ்தானில் இருந்து வரும் தொழிலாளர்களைப் பெரிதும் நம்பியிருந்தது. தற்போது அந்த மாநிலங்களிலும் வேலை வாய்ப்புகள் கிடைக்கின்றன; அங்கு வழங்கப்படும் சம்பளமும் குஜராத்துக்கு இணையாக உள்ளது. எனவே அவர்கள் குஜராத் வருவதைத் தவிர்க்கின்றனர். இதன் காரணமாகக் கிடைக்கும் தொழிலாளர்களுக்கு அதிக சம்பளம் வழங்க வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டுள்ளது" எனத் தெரிவித்தார்.

மேலும், "கடந்த 2024 தரவுகளின்படி, ஆமதாபாத் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் மதிப்பு ரூ.1.45 லட்சம் கோடியாகவும், சூரத் சந்தை ரூ.65,000 கோடியாகவும், காந்தி நகரின் சந்தை ரூ.50,000 கோடியாகவும், ராஜ்கோட்டின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தை சுமார் ரூ.18,000 கோடியாகவும் இருக்கின்றன" என்றார்.

புதிய திட்டங்கள் குறித்து மோனில் பாரிக்கிடம் கேட்கப்பட்டபோது, "பொதுவாக மேம்பாட்டாளர்கள் 70% முதல் 80% வரையிலான வீடுகள் விற்பனையாகும் வரை காத்திருந்து, அதன் பின்னரே புதிய திட்டத்தைத் தொடங்குவார்கள்" எனக் கூறினார்.

"வணிக வளாகங்கள் நீண்ட காலம் விற்பனையாகாமல் இருந்தால், அவற்றைக் கட்டட நிறுவனங்கள் வாடகைக்கு விட முடியும். ஆனால் குடியிருப்பு வீடுகளின் விஷயத்தில் அது சாத்தியமில்லை" என்றும் அவர் குறிப்பிட்டார்.

- இது, பிபிசிக்காக கலெக்டிவ் நியூஸ்ரூம் வெளியீடு