Sửa Luật Đất đai: Tăng mạnh quyền Nhà nước, từ bỏ giá thị trường, quyền lợi người dân ở đâu?

Hồi tháng 9/2026, lực lượng công an đã phải hộ tống những người dân vác bao tải tiền đền bù đất đai về nhà hoặc ra ngân hàng.

Nhưng ở một số nơi khác, công an đã hộ tống lực lượng cưỡng chế đối phó với người dân trong việc giải tỏa mặt bằng để giao cho các nhà đầu tư dự án.

Những hình ảnh tương phản này phản ánh một thực tế về mối quan hệ giữa chính quyền với người dân, trong đó những bất cập về thu hồi, đền bù và tái định cư là tâm điểm của các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, điều mà các luật về đất đai từ trước đến nay vẫn chưa thể giải quyết.

Vào hôm 22/10, Chính phủ đã chính thức trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhằm "khơi thông và huy động tối đa các nguồn lực" để giúp tăng trưởng kinh tế, đồng thời giải quyết được hàng loạt trục trặc của luật năm 2024.

Các đại biểu Quốc hội cho rằng việc sửa đổi Luật Đất đai một mặt phải tháo gỡ được những "điểm nghẽn", mặt khác việc phát triển phải nâng cao chất lượng sống của người dân.

Quan điểm này trước đó cũng đã được Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đưa ra hồi tháng 7 tại Hội nghị Trung ương 3: "Thu hồi đất phải gắn với quá trình chuẩn bị tái định cư và phục hồi sinh kế."

Nghị quyết 21 của Trung ương Đảng, văn bản định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, cũng đã thể hiện: chuyển từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất".

Dự luật do Chính phủ trình đã có hàng loạt sự thay đổi so với Luật Đất đai 2024, trong đó nổi bật là giá đất sẽ do Nhà nước quyết định, đảo ngược chính sách giá đất theo thị trường được quy định trong Luật Đất đai 2024.

Đất đai tại Việt Nam, theo luật định, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu, và nhà nước quản lý, và dự luật lần này trao cho Nhà nước thêm quyền thu hồi không chỉ trong các lĩnh vực quốc phòng, an ninh mà còn kinh tế, xã hội.

Điều đó có nghĩa là Nhà nước làm chủ cuộc chơi trong việc lập quy hoạch, ra quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Trao thêm quyền thu hồi cho Nhà nước

Một trong những nội dung sửa đổi lần này là trao quyền thu hồi đất cho chính quyền ở hạng mục "đầu tư công khẩn cấp".

Ở những dự án này, được định nghĩa là "nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, thực hiện nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại, nhiệm vụ chính trị của quốc gia", Nhà nước có quyền thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tăng trưởng hai con số của Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030 một phần dựa vào các dự án đầu tư công.

Trong 5 năm, từ 2026-2030, Quốc hội giao cho Chính phủ mức đầu tư công 8,22 triệu tỷ đồng, tương đương 315 tỷ USD.

Các dự án đang được khẩn trương triển khai và Chính phủ của ông Lê Minh Hưng đang thúc giục các bộ ngành và địa phương phải giải ngân toàn bộ số tiền 1.022.607 (tương đương 40 tỷ USD) ngay trong năm nay.

Sự quan trọng của đầu tư công trong tăng trưởng sẽ dẫn đến nhu cầu về giải phóng mặt bằng – điều mà các nhà hoạch định chính sách về Luật Đất đai nhấn mạnh về việc sớm cần mặt bằng để thúc đẩy dự án.

Điều đó có nghĩa là Nhà nước sẽ đẩy mạnh việc thu hồi đất để giao cho các chủ đầu tư.

Tăng quyền thu hồi đất của Nhà nước

Khi thông qua Luật Đất đai năm 2024, Quốc hội quy định có 32 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất trong lĩnh vực phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Ở lần sửa đổi năm 2026, có thêm ba trường hợp khác nhà nước có quyền được thu hồi.

Hai trong số đó là các dự án đầu tư công khẩn cấp; các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính.

Trong khi đó, dự án làm cơ sở cai nghiện ma túy, vốn đã được chuyển giao cho Bộ Công an từ tháng 3/2025, được bổ sung vào mục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.

Trên thực tế, ba trường hợp này vào cuối năm 2025 đã được Quốc hội khóa 15 bổ sung bằng một nghị quyết nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc thực thi Luật Đất đai và việc được đưa vào luật lần này là nhằm thể chế hóa.

Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo còn đề xuất Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho nhà đầu tư khi có được tỉ lệ đồng thuận 75%.

Thực chất, điều này cũng là luật hóa nghị quyết về tháo gỡ đất đai mà Quốc hội đã ban hành từ cuối năm 2025.

Việc đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng và chỉnh trang đô thị đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn, và Nhà nước đang tìm các phương thức kêu gọi tư nhân tham gia theo dự án đối tác công tư.

Phương thức đổi đất lấy hạ tầng (dự án BT), tức là nhà đầu tư bỏ tiền ra xây hạ tầng và nhà nước thanh toán bằng quỹ đất, trong thời gian qua đang được ưa chuộng.

Điều này đòi hỏi phải thêm rất nhiều "đất sạch", vừa để giao cho nhà đầu tư, vừa để trả cho nhà đầu tư.

Khi các nhà đầu tư doanh nghiệp muốn có "đất sạch", chính quyền dường như có thể hỗ trợ tốt hơn với việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Chính sách này đã gây nên các lo ngại về chuyện chính quyền sẽ áp dụng các biện pháp cưỡng chế mạnh hơn khi các hộ dân không đồng ý về mức giá bồi thường hay tái định cư.

Đã có những cuộc đụng độ giữa lực lượng cưỡng chế của chính quyền và người dân dẫn đến đổ máu như các dự án ở Đồng Tâm ở Hà Nội, hay Thủ Thiêm ở TP HCM.

Đáng chú ý, trong dự luật lần này, các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam dường như đã nhìn thấy chuyện nếu để nhà đầu tư thỏa thuận theo giá thị trường với người dân thì sẽ rất khó có thể có được "đất sạch", đặc biệt là các dự án lớn như Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.

Do vậy, một mặt giá đất do Nhà nước quyết định, và một khi có được tỷ lệ đồng thuận 75%, Nhà nước sẽ giúp thu hồi 15% diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Điều đó sẽ khiến cho nhiều người dân cảm thấy thiệt thòi, thể hiện qua việc nhiều hộ dân căng băng rôn phản đối.

Chẳng hạn, dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng ở Hà Nội có quy mô thu hồi đất lên đến 11.000ha.

Dự án do liên danh Thaco, Hòa Phát và Đại Quang Minh bỏ ra 737.000 tỷ đồng để đầu tư hạ tầng, và đổi lại Nhà nước sẽ thanh toán bằng quỹ đất.

Rất nhiều người dân trong vùng dự án đang tìm các cách để có thể giữ lại mảnh đất của họ.

Ở những nơi bị giải tỏa thì người dân đang tìm cách để có được mức giá bồi thường, cũng như chính sách tái định cư tốt hơn.

Giá thị trường, giá Nhà nước

Luật Đất đai 2024 xác lập giá bồi thường theo "nguyên tắc thị trường" và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.

Đến nay, Nhà nước quay trở lại làm tác nhân giữ vai trò quyết định giá nhằm mục đích không để thị trường thao túng, gây ra điều mà họ gọi là "giá ảo".

Bảng giá đất trước đây áp dụng 5 năm một lần, nhưng trong thời gian qua đã được điều chỉnh hằng năm, nhằm giảm khoảng chênh lệch giữa giá bồi thường và giá thị trường.

Nhưng điều đó dường như không thu hẹp được mức giá nhà nước quy định và giá thị trường.

Tuy nhiên, trong dự luật sửa đổi, Chính phủ lại đề xuất điều chỉnh bảng giá đất 3 năm một lần.

Khi Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường được áp dụng theo giá khung giá do Nhà nước ban hành.

Trong khi đó, giá đất tái định cư cho người dân lại được tính theo giá thị trường.

Điều đó khiến cho một sự chênh lệch rất lớn giữa hai mức giá, nhất là vào những dịp sốt đất.

Một trong những vụ kiện hành chính mà báo chí ở Việt Nam đưa ra là một hộ gia đình ở Đắk Lắk bị thu hồi đất để làm đường, được bồi thường khoảng 300 triệu đồng nhưng phải mua đất tái định cư giá 1,1 tỷ đồng.

Chính quyền đã áp giá bồi thường vào thời điểm 2016 khi thu hồi, nhưng tính giá tái định cư năm 2023 thời điểm phải bố trí giá tái định cư.

Sự chênh lệch này đã khiến rất nhiều người dân đã chịu thiệt thòi. Một số đã phản kháng.

Trong khi người dân cảm thấy thiệt thòi, thì Nhà nước cũng gặp nhiều khó khăn trong thực thi.

Giới hoạch định chính sách đã đưa ra giải pháp giá đất bồi thường sát với giá thị trường như trong Luật Đất đai 2024.

Nhưng theo Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn thì "vừa sửa xong vẫn thấy bất cập".

Vì sao phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường lại bị "hắt hủi" chỉ trong một thời gian rất ngắn?

Theo tờ trình của Chính phủ, dù Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường "nhưng chưa có thị trường đất đai minh bạch, hoàn chỉnh", thiếu cơ sở dữ liệu phục vụ định giá.

Hơn nữa, thị trường quyền sử dụng đất "chưa minh bạch và chưa phản ánh đúng giá trị thực" vì thế "đồng thời tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể tạo ra "hai giá đất".

Thị trường chịu tác động của nhiều yếu tố, bao gồm "đầu cơ, thổi giá", khiến cho việc áp dụng giá thị trường trở nên khó thực hiện.

Trong khi người dân cảm thấy mình bị thiệt thòi, thì chính quyền các địa phương dường như đang được hưởng lợi từ việc giá đất được đấu giá trên thị trường.

"Nếu giá đất cao quá thì địa phương có thể thu ngân sách cao trong thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế xã hội rất lớn. Như vậy không bao giờ chúng ta giải quyết được vấn đề giá nhà đối với những đối tượng ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh sinh viên, các lực lượng vũ trang," Thủ tướng Lê Minh Hưng nói trong buổi thảo luận ở Quốc hội hôm 22/10.

Trục đại lộ cảnh quan Sông Hồng

Nhưng trong khi Nhà nước quay trở lại nắm quyền định giá đất nhằm mục đích không để thị trường này bị "thao túng giá" hay hình thành "giá ảo", thì người dân lại cảm nhận điều này dưới một góc độ khác.

Quốc hội bàn sửa Luật Đất đai trong bối cảnh những chiếc băng rôn nhuộm đỏ nhiều ngôi làng trong khu vực dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng ở Hà Nội gây xôn xao trong thời gian qua.

Các thông tin ban đầu cho thấy chính quyền muốn giải tỏa trắng.

Việc giải tỏa trắng một khu vực lớn, đông dân và cộng đồng đã tồn tại hàng trăm năm đang khiến không chỉ người dân trong dự án mà cả cộng đồng lo lắng.

Ban thường vụ Thành ủy Hà Nội vào đầu tháng 7 đã yêu cầu việc triển khai quy hoạch dự án này cần phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Theo đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như và rà soát các di tích lịch sử-văn hóa, làng nghề phải được hoàn thiện và báo cáo trước khi lấy ý kiến cộng đồng.

Khi công bố dự án, chính quyền Hà Nội cho biết họ dự kiến chuẩn bị 79.000 - 85.000 căn hộ định cư bằng đất và căn hộ chung cư cao tầng, nói rằng họ thực hiện theo nguyên tắc "bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".

Nhưng người dân trong khu vực bị giải tỏa dường như không cảm thấy họ sẽ có một nơi ở mới tốt hơn.

Theo như những gì chính quyền thông báo, Nhà nước sẽ có một không gian phát triển trên diện tích 11.418ha của 16 xã, phường.

Nhà đầu tư sẽ chi ra khoảng 736.963 tỷ đồng để triển khai dự án. Đổi lại, họ sẽ có được một quỹ đất diện tích hơn 2.655,8ha tại khu đất vừa giải tỏa và một phần ở khu khác.

Trong khi đó, 247.431 người dân trong dự án với khoảng 70.474 hộ dân sẽ được bố trí tái định cư trong diện tích khoảng hơn 1.000ha, với các căn chung cư cao tầng cũng như một số lô đất ở tại các khu như Long Biên, Lĩnh Nam, Bát Tràng, Thư Lâm, Đông Anh.

Người dân bị thu hồi đất, hơn ai hết, là những người cảm nhận sâu sắc nhất khái niệm "lợi ích hài hòa" như thế nào.

Chính vì thế nhiều người trong khu vực dự kiến bị giải tỏa phản đối, mong muốn giữ lại đất đai, làng xã của mình.

Chính quyền Hà Nội vào tháng 9 đã công bố báo cáo về việc điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000 để thực hiện dự án này, và đưa ra mức bồi thường bằng tiền về đất bằng hai lần so với mức quy định

Đồng thời, chính quyền thủ đô đặt ra nguyên tắc hoàn thành bố trí tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, trong đó ưu tiên "tái định cư tại chỗ".

Việc di dời, giải phóng mặt bằng đối với các hộ dân chỉ được thực hiện sau khi nơi ở mới đã được bố trí.

Trong khi bồi thường đất đai đang trở thành một trong những vấn đề dai dẳng nhất của khiếu kiện, thì các nhà soạn thảo lại đưa ra một cách xử lý mới.

Luật Đất đai 2024 xác lập nguyên tắc: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư "chỉ được thực hiện thu hồi đất sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt".

Nhưng cơ quan soạn thảo là Bộ Nông nghiệp và Môi trường nói rằng điều đó, cũng như việc phải hoàn thành tái định cư cho những người cần định cư, là "gây khó khăn cho quá trình thực hiện, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án được đa số người dân đồng thuận".

Chính vì thế, cơ quan soạn thảo là Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất Nhà nước được thu hồi đất trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, và trước khi việc bố trí tái định cư được hoàn thành.

Trong Luật mới, Nhà nước sẽ thậm chí có thể thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.